程怿:投资的本质是安全边际-财富管理 18年3-4月合刊-商业财经-管理杂志-培训工具-华企商学院
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程怿:投资的本质是安全边际

发布:华企商学院   |   原版   |   发布时间:2018-05-16

  程怿:

  ◆莱坊中国国际投资部董事

  ◆曾任瑞智达(Vistra)等知名机构高管

  ◆诺丁汉大学企业战略及公司治理结构硕士

  在当前低利率的大背景下,高净值人群在进行资产配置时,主要考虑的最重要的投资参考标准就是安全性。从投资的角度来看,保证本金的安全是他们最重要的考量。

  【正文】

  随着过去四十年的经济发展和改革,中国迎来了一波私人财富高速发展的浪潮,亦见证了大量高净值人士的成长。与美国、欧洲等成熟市场相比,国内高净值人群的需求尤其是金融方面的需求,依然处于相对初始的发展阶段。随着金融体系再平衡及资本市场向纵深发展,中国高净值人群的需求必将发生重大的变化。本期,我们采访了莱坊中国国际投资部董事程怿。

  程怿常驻上海,现任莱坊中国国际投资部董事,负责推广海外开发商在中国推出的国际住宅项目的销售和市场活动。他拥有逾10年的海外住宅项目管理经验,擅长针对不同客户群体,为客户度身定制物业投资计划。而加入莱坊前,程怿曾任职于瑞智达(Vistra)中国有限公司,专注于给国内高净值客户海外资产的配置及投资提出建议。

  《财富管理》:当前,中国的高净值客户资产配置发生了哪些新的变化?您是如何看待这些变化的?

  程怿:当前,中国高净值客户在资产配置方面比较多元,除了传统的投资外,他们已经将目光聚焦到了新兴投资领域,如酒类、老爷车、飞机等稀缺性资产。而引起这些变化的关键在于全球化,在这个过程当中,中国的高净值人士接收到了大量的信息,拥有了广阔的视野,市场也为此提供了丰富的投资品种供选择。

  这些变化,也足以说明高净值客户的投资行为越来越成熟。对客户来说,他们所进行的多元化投资,就是进行了投资组合,从而降低了风险。这也就是为什么高净值人士不会把所有的钱都放在一个篮子里,而是拆分后进行不同的投资组合,比如说流动性比较高的产品与流动性较低的产品进行组合,高风险的产品与低风险的产品进行组合,从而达到资产保值增值的作用。

  《财富管理》:从您多年的经验来看,哪一类人群最需要配置海外资产?哪一类项目最受中国客户的欢迎?配置过程中,哪个因素最容易影响到他们的决定?

  程怿:我个人认为,可投资资产在100万美金以上的高净值人群无疑是需要进行海外资产配置的。除此之外,每年或者是每个月都有被动性收入,如股息、房产租金、股票分红或者是银行利息等人群,也非常有必要进行投资组合。而流动性较好的投资产品,如股票、债券与安全性较好但流动性较差的,如物业等这两大类投资最受中国客户的青睐。

  在当前低利率的大背景下,高净值人群在进行资产配置时,主要考虑的最重要的投资参考标准就是安全性。从投资的角度来看,保证本金的安全是他们最重要的考量。

  《财富管理》:您在去年曾提到:投资海外物业是一个很好的传承手段,主要是从哪些因素去考量的?投资海外物业关键是什么?

  程怿:投资海外物业从传承的角度来看,最重要的因素之一就是它的租赁年限。在中国,商业物业的产权是40年,而住宅类的房产产权是70年。但是在海外,比如说英国就可以达到999年。另外,租住比也就是年化收益率也比较高,可以达到4%到5%左右;其次,安全性也是重要的考虑因素之一。众所周知,房产投资最重要的益处就是稳定和安全,而涨幅不会影响到物业的存在。

  由于是进行海外资产投资,因此,后续的服务与管理也非常重要。谁来打理房产?谁来进行出租管理?谁来帮助实现退租?这些手续都需要专业人士操作。因此,后续的服务与管理也会成为选择的关键。

  《财富管理》:能否谈谈您对英国的印象?您对英国房地产的发展前景又是如何看的?

  程怿:英国是一个高度发达的资本主义国家,欧洲四大经济体之一,其国民拥有较高的生活质量,有着良好的社会保障制度。而我个人对英国也很有好感,特别是像伦敦这样一个全球化的大都市,经历了百年沧桑,至今还是全世界的一个金融中心。

  英国的房地产市场也是如此,一直以来都非常稳定。如英国的前首相丘吉尔说过的:如果你想预测未来的走向,那你必须回顾过去的一些数据。回到100年甚至是200年前,英国的房地产市场,一直都是安全、稳定的投资目的地城市,资本增值在7%到8%左右。

  对未来的英国,我们充满了信心,因为它是一个安全的避险港。

  《财富管理》:购买英国房产的客户,需要具备哪些条件?购买的流程是怎样的?有没有特别要注意的事项?

  程怿:想要购买英国的房地产,首先需要有充足的资金;其次,需要对海外购房的流程、相关法律有一定的了解;最后,也是最重要的,需要有心理准备,那就是海外物业与中国物业最大的区别就是,升值没有我们想象的那么迅速。但它的安全性是非常好的。

  在实操过程中,流程是:当客户看中了某一个项目后,当场会支付2000到5000英镑的预定金;21天后,莱坊会帮助客户找到相应的律师作为买方代表为客户进行合同的签订。如果客户购买的是期房,接下来需要支付10%的首付,然后按照每个项目不同,再支付余下的10%或是20%的房款,在交房之前的半年内,莱坊会为客户进行贷款申请。

  《财富管理》:作为莱坊的客户,还可能享受哪些服务?莱坊的服务相比其它渠道或机构,有哪些不同或特色?

  程怿:莱坊为客户提供的是:从选项目、选户型,到合同交换,再到交房之后帮客户安装家具,租赁以及退租等一整套、完善的服务。如果想要把这些服务全部落实到位,不是几个月、几年的事情,有时候需要的是长达十几、二十几年的服务。

  莱坊作为一家全球性房地产咨询公司,覆盖全球60多个国家,业务遍布全球各重要中心城市,自1972年进入大中华区物业市场,莱坊已先后在香港、北京、上海和广州、澳门和台北设立办事处,目前包括亚洲流行的泰国、马来西亚,我们也能够提供全方位物业服务,为客户带来高质量的专业咨询和解决方案。

  可以说,莱坊提供的是“一站式全方位”的服务。

  《财富管理》:行业中有一种声音认为,投资海外物业是一个高价低频的生意,不可持续,您怎么看待这一行业问题?要在行业中立足的基本是什么?

  程怿:这种担心是完全没有必要的。虽然有人认为高价值的海外投资存在一定缺陷,如物业的持续性不强,但我认为,投资海外房产是一种安全、稳定的选择。

  自改革开放以来,中国出现了一些新兴行业,如留学、移民,当时也有人说这些行业不可持续,但直到目前为止,这些行业还是方兴未艾,继续存在着。对于房地产行业来说,正是因为有了留学、移民这些行业,大家得以彼此依存,协同发展。

  服务理念就是莱坊立足于行业之间的基石。房地产行业本身就是一个服务性的行业,它不仅仅是帮客户做好安全、可持续的投资,还会影响到将来出租管理、退出全套流程的服务,其中还包括法务等。

  《财富管理》:您是如何看待财富的?

  程怿:我觉得财富是改变人们生活状态的工具之一。财富它不单需要去创造,在创造之后,更需要用一些有效的手段将财富进行传承、保持以达到保值增值。因此,每个人都需要对自己拥有的财富进行详细的规划和安排。

  “财富安全,保障一生”是我给大家的一个建议。

  《财富管理》:国内大量的一代企业家到了交接班传承的阶段,在财富传承上,您认为他们面临的最大挑战是什么?如何应对这些挑战?

  程怿:当前,中国高净值人群的当务之急就是财富传承,我个人认为,在财富传承方面,首先要做好的是企业治理结构方案。因为现代企业与过去有所不同,过去的企业拥有人也是运营人,而在现代企业中,所有权与运营权分离。因此,在财富传承的过程中,如何解决好拥有权与经营权合理的分离是一个非常重要的话题。

  文/王芬

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标签 程怿 投资

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