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投资者报
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拿地、回款突然放缓节奏 招商蛇口扩张不再激进?

发布:华企商学院   |   原版   |   发布时间:2018-04-14

  千亿房企无疑是中国房地产行业的龙头群体,但这种一向高速前进的“巨轮”也很难放缓速度,因为一旦放缓或停下来,高额有息债务就会成为沉重的压力

  今年3月26日,招商蛇口(001979.SZ)发布了2017年年报,营收754亿元,同比增长18%,净利润150亿元,同比增长38%。2017年销售额也首次进入千亿俱乐部,达1127亿元,招商蛇口也把2018年的签约销售额目标定到了1500亿元。

  看起来是份不错的成绩单,但与同体量的同行相比,却也存在着一些隐忧。那么,招商蛇口在过去一年内是如何做到销售额破千亿元的?具体经营表现如何?存在哪些优势和问题?《投资者报》记者近日致电招商蛇口媒体相关负责人方姓工作人员,但电话无人接听。

  拿地开始相对保守

  从招商蛇口2017年整个营业收入来看,还是以社区开发运营为主,营业收入达到690亿元,占比91.51%。而园区开发运营营收达58.14亿元,占比7.7%,邮轮产业建设与运营营业收入达到5.95亿元,占比0.79%。

  不过,招商蛇口虽然在2017年成为了14家千亿房企之一,但相较于同行业其他公司,其在拿地方面显得较为保守。

  公司年报称,2017年公司版图继续拓展,在原有深耕城市的基础上新进驻了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市,全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023.56万平方米,其中权益面积594万平方米,同比增长37.84%。截至2017年12月31日,本集团未开工土地储备面积为454.72万平方米,未开工土地储备金额223.7亿元;本年新增未开工土地储备面积为196.45万平方米。

  但对于一家房地产公司来说,其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要,可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据招商蛇口年报,其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为613亿元,同比增长14%。而万科、新城控股的这一数据分别为:2348亿元、594亿元,同比增长31%、175%。此外,从存货数据来看,招商蛇口2017年还同比减少了5.9%。从这些数据可以看出,招商蛇口2017年在新增方面不是那么激进。

  有息债务缘何较多

  拿地方面保守,招商蛇口2017年的资产负债率和债务扩张速度也在同行业面前不是太高。其2017年资产负债率为72%,负债同比增长率38%,而万科、新城控股资产负债率分别为:83%、85%。负债同比增长率分别为:46%、81%。

  不过,总负债不算太高,并不意味着有息债务低。据2017年年报,《投资者报》记者大体推算出招商蛇口有息债务为856亿元,有息债务率为35%。与此同时,万科、新城控股2017年的有息债务分别约为:1444亿元、260亿元,有息债务率分别约为:14%、16%。相比之下,招商蛇口的有息债务率要高得多。

  此外,招商蛇口2017年净负债率增至45%,2016年净负债率只有8.1%。其2017年平均融资成本4.8%,较2016年上升0.3个百分点。

  与此同时,招商蛇口的经营现金流净额为-38.81亿元,近三年首次出现负数。投资活动产生的现金流量净额为-326.6亿元,同比下降675%。

  经营现金流净额和投资现金流净额都下降,是否意味着“造血”能力下滑?这是否因为其拿地不够积极所以新的增长点下降?房地产公司这艘巨船是否一旦停下来就会面临危机?这个行业是否只有不断增长、扩张才能保证运转?就上述种种问题,《投资者报》记者还未得到公司的具体解释。

  而值得注意的是,招商蛇口还在2017年发展了多种融资手段。据其年报显示,招商蛇口在长租公寓融资方面进行了多项“首个”。报告期内,公司获批交易所首单“储架式”长租公寓CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN(资产支持票据)产品注册额度200亿元。

  此外在2017年,招商蛇口还拟以2.69亿收购南通长轮房屋80%股权债券;以20.16亿元收购天津汤臣100%股权;设立地产基金,并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。

  这些新增的融资手段资金成本怎样?多样的资本手段会否令融资成本增高?需要更多关注。

  能否冲击1500亿目标

  除了拿地在业界相对保守外,招商蛇口的回款速度也放缓。其2017年预收账款、结转面积都偏低。公司2017年年底签约金额1128亿元,售楼预收账款548亿元,结转面积435.71万平方米,结转收入689亿元。

  根据审计原则,同时满足网签备案、竣工验收、收全款、交房这四个手续,方可结转确认收入。客户签订购房合同并付定金即确认签约金额,严谨些可备案后确认。预收金额时间上滞后、金额上先是小于销售金额、后才等于销售金额,全部购房款(首付和按揭贷款)到开发商账户时,预收账款与签约金额相同。

  而招商蛇口2017年签约金额为1128亿元,较2016年739亿元大幅增长53%的情况下,预收账款548亿元与2016年523亿元基本持平,说明2017年银行个人按揭贷款放款速度明显放缓。

  公司在2017年签约面积570万平方米,较2016年471万平方米大幅增长21%的情况下,2017年结转面积436万平方米与2016年结转面积429万平方米基本持平。这是否意味着招商蛇口在有意控制结转面积、结转收入金额?何时会释放这些业绩?

  年报称,公司计划2018年竣工面积593万平方米,较2017年436万平方米增幅36%,假设年成交均价不变,售楼收入将由689亿元冲击900亿元,其在2018年定下1500亿元的销售目标,需寻找新的增长点,这在今年整体较严的调控环境下,仍是一个严峻的挑战。

  《投资者报》记者 周月明

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